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房地产1.0时代不再 房企再难“躺着赚钱”?

  1. 时间:2017-09-12 18:44

  楼市“变天”,房企再难“躺着赚钱”?

  《中国经济周刊》记者 谢玮 | 北京报道

  责编:陈惟杉

  (本文刊发于《中国经济周刊》2017年第36期)

  今年以来,针对楼市的调控政策密集出台,波及信贷、购房资质、土地供给、融资渠道、市场监管等多个方面。

  在业内看来,楼市的贸易逻辑将产生变更。“拍地盖楼,快进快出”的房地产1.0时代不再,房企必须走向2.0时期,向金融化跟 专业分工转型。在此背景下,房企上半年成绩单备受关注。

  8月中旬起,A股、H股上市房企陆续宣布中报。多家房企事迹显明上涨,同时,行业分化局势愈发明显,局部中斗室企的生存环境并不乐观。

  碧桂园登顶销售榜

  2017年上半年,碧桂园、万科、恒大销售额位居前三,均冲破2000亿大关,碧桂园已实现全年纪迹超七成,濒临去年全年销售总额。保利、绿地、中海、融创等4家企业销售额冲破千亿大关,辨别为1466亿元、1331亿元 、1273.2亿港元跟 1088.5亿元。

  中原地产发布的数据显示,120家宣告半年报的A股上市房企共计营收4424亿元,净利润494.7亿元,净利润率达到11.2%,同比上涨近两个百分点。中原地产首席剖析师张大伟分析称,2017年全年房企平均净利润率将再度回归两位数,但全行业利润依然不足银行零头。

  局面看涨,局部房企亦发布上调全年销售目的。

  碧桂园将销售目的由年初定下的4000亿元上调至5000亿元,上调25%。龙湖地产(0960.HK)亦将年度销售目的调至1500亿元,提升36%。富力地产(2777.HK)宣布将年度销售目的从730亿元提高到800亿元。融创中国也将全年销售目的大幅上调43%,到达3000亿元。

  不过,部分中小房企的业绩表现却不乐观。Wind资讯数据显示,A股上市房企中,总资本在100亿以下的房企有41家,其中23家上半年净利润同比下滑。16家净利润亏损,占总数的22.54%。其中,被称为“亏损王”的嘉凯城(000918.SZ)半年报摘要显示,今年1?6月实现利润总额7.08亿元,实现归属于上市公司股东的净利润7.16亿元。

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  融创、恒大降杠杆;“现金为王”?

  融创、恒大堪称今年地产业的“网红”企业。

  在“吞下”万达的13个文旅名目后,融创中国(1918.HK)中报预计,2017年下半年融创总可售资源约3879亿元,2018年总可售资源约6187亿元。“将来,融创将连续加强销售、缓停拿地,以保障现金流充裕。”

  “将来两年融创的任务是降负债,”融创中国行政总裁汪孟德称,“最主要的起因是咱们到了释放利润的阶段了,而不是现金流弛缓。”他表现,将来随着利润大幅释放,净负债率自然会下降,“咱们有信心在将来一到两年,在2019年底把资产负债率跟 净资产负债率降到双70%的水平。”

  恒大团体董事局副主席、总裁夏海钧称,今年年初,恒大启动策略转型,“在发展模式上,由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的‘三高一低’发展模式向低负债、低杠杆、低本钱、高周转的‘三低一高’发展模式转变。”

  今年6月以来,SOHO中国(0410.HK)先后整体出售上海虹口SOHO、光华路SOHO二期、凌空SOHO的举动引发舆论关注,甚至有人质疑潘石屹要“跑路”。8月22日,SOHO中国宣布中报,董事长潘石屹表现,出卖名目标资金用途首先用于还贷,优先还境外贷款。“不想承担过多危险,收入跟 负债都是以公民币计价。”

  SOHO中国首席财务官唐正茂介绍,除了还债,处置资产的局部资金还成为现金流。截至6月30日,SOHO中国的现金及现金等价物为34.41亿元,银行存款为2.53亿元。

  “现金为王”、销量猛增的背地或基于回收流动性的考虑。

  事实上,去年下半年以来,房企融资环境日趋收紧。监管层直指违规资金流入楼市,房企长期依靠的发债、定增跟 信托等传统融资模式受限。

  Wind数据显示,今年以来,地产企业境内累计发债范围2767.21亿元,较去年同期的8212.59亿元下挫66.3%。8月发债范围439.93亿元,结束环比两连涨,且较去年同期下滑58.2%。

  与此同时,房企海外融资逐渐升温。穆迪供应的数据显示,今年以来,51 家受评开发商在境外债券市场共融资约 264 亿美元,远高于2016 年全年 87 亿美元的融资总额。

  仅7月以来,龙湖地产发行4.5亿美元5年期的优先票据。绿地控股(600606.SH)发行1亿美元债券。建业地产(0832.HK)发行2亿美元一年期优先票据。8月,融创中国宣布布告,称成功发行金额共计10亿美元的两组高息债券皇冠体育

  房企将迎“苦日子”?并购拿地、多元化经营渐成共识

  “从2018年5月至2020年5月,将会是内地房企最棘手、最好受的一段时间。将来房企高价拿地,再高价卖出模式难以为继。”绿城中国行政总裁曹舟男在半年事迹会上表现。

  不外,新城控股(601155.SH)副总裁欧阳捷向《中国经济周刊》记者直言,“地还是要拿的”,只是策略发生了变革。在目前土地出让缩减、价格受限的情况下,并购手段成为房企获取策略资源、扩展自身范围的一个非常重要方式。

  中报数据显示,碧桂园上半年新增土地投资1686亿元,同比增添131.5%,新增土地投资的权力到达74.8%。万科上半年也踊跃通过配合及并购拿地,上半年新增土地中64.7%建造面积的名目以配合办法获得。

  并购也成为融创的拿地利器。7月收购万达13个文旅名目,大幅取得近6000万平方米的土储。此外,融创还收购大连润德乾城全部股权、华城富丽95%的股权、天津星耀80%的股权等。截至8月25日,不计入万达13个文旅城名目,融创的总土地储备达1.01亿平方米。

  克而瑞数据显示,1?7月份拿地面积榜上,30强房企新增土地面积达34978万平方米,其中通过收并购方法失掉的土地建造面积占25%,较去年晋升了近15个百分点。

  穆迪投资者服务公司宣布报告称,2017年全年中国房地工业并购交易总额有望创纪录。第二季度公布的最大范围并购交易为万科斥资约国民币551亿元收购广东国际信托投资公司的若干房地产资产。剖析师黄哲表现,“并购活动激增重要由开发商有意实现更大的范围经济效应、争夺更大市场份额以及填补土地贮备驱动。与加入公开拍卖拿地比较,通过并购交易补充土地贮备的本钱相对更低。”

  存在变数的2017年下半场,房企角色从“开发商”转型为“经营商”的途径逐步清楚。

  龙头房地产企业均提出了各自的多元化经营策略,波及商业地产、旅行地产、健康地产、特点小镇等多个范围,并踊跃布局租赁业务。

  7月,富力以199.06亿元收购万达77家酒店,富力的酒店规模将超过100家,一举成为全世界最大的酒店经营商之一。富力地产董事长李思廉表示,未来富力将持续寻求扩大整体范畴并整合酒店资产,以增加经常性收入及利润的比例。

  特色小镇成为山水文园集团转型的发力点。其董事局主席李辙向《中国经济周刊》记者表现,致力于将浙江山水主题小镇打造成为行业标杆,“山水主题小镇将成为咱们的一个核心竞争力。将来5年咱们打算做15个这种小镇名目,抗衰老将成为标配植入。”

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